Hotelinvestments und Digitalisierung – was braucht die Assetklasse „Hotel“ an Digitalisierung?

 

Die Digitalisierung schreitet nicht nur in vielen Branchen, sondern auch im Anlagebereich voran. Ein typisches Beispiel sind Robo-Advisors, über die Anleger ihr Geld digital verwalten lassen können. Aber auch in anderen Anlageklassen ist die Digitalisierung ein großes Thema. Wir möchten in unserem Beitrag drauf eingehen, wie weit die Digitalisierung im Bereich des Hotel-Gewerbes bzw. der Hotel-Investments fortgeschritten ist und welche Möglichkeiten es noch gibt.

 

 

Hotelmarkt zeichnet sich durch bunte Vielfalt aus

Auf der jährlich stattfindenden Fachkonferenz „HotelReturn“ für institutionelle (Hotel)Immobilien-Investoren, wurde unter anderem deutlich, dass der Hotelmarkt aktuell so bunt wie selten zuvor ist. Unzählige Betreiberkonzepte beinhalten in zunehmendem Umfang einen höheren Digitalisierungsgrad, was sicherlich der Trend der Zukunft sein wird. Zudem ist eine signifikante Veränderung am Markt festzustellen, die darin besteht, dass heutzutage nicht der Hotelbetreiber Vorgaben macht, sondern der Gast. Ein großer Bereich am Hotelmarkt, der besonders durch die voranschreitende Digitalisierung profitiert, ist der sogenannte Second-Home Markt. Hier geht es vornehmlich darum, dass immer mehr Menschen – aufgrund ihrer beruflichen Situation – das Hotelzimmer als zweites Zuhause betrachten. 

 

Die Anlageklasse Hotel im Wandel

Die zuvor beschriebene Situation am Hotelmarkt führt unter anderem dazu, dass sich auch die Assetklasse Hotel im Wandel befindet. Längst müssen Trendfaktoren bei der Auswahl eines passenden Hotel-Investments berücksichtigt werden, bei denen Immobilien im Fokus stehen, die bereits digitalisiert sind. Weitere und damit zusammenhängende Schlagwörter, die für ein aktuelles Hotel-Investment von Bedeutung sind:


  • Individualisierung(smöglichkeit) des Hotels
  • Kundenbindung, beispielsweise durch Loyality-Programme
  • Größere Bedeutung von Lage und Infrastruktur
  • Hotel wird zum Arbeits- und Wohnzimmer
  • Emotionale Ansprüche der Gäste

Die Situation am Hotelmarkt gestaltet sich für Investoren aktuell äußerst positiv. So hat sich die Anzahl der Übernachtungen in europäischen Hotels in den vergangenen 25 Jahren fast verdoppelt! Die Voraussetzungen für weiter steigende Renditen sind also gegeben.

 

 

Attraktivität der Anlageklasse Hotel durch Digitalisierung erhöhen

Die Digitalisierung in der Hotelbranche kann Zweierlei bewirken: Zunächst kann man sie unter dem Aspekt der Kostensenkung betrachten. Je effizienter ein Hotel arbeitet, desto interessanter ist die Immobilie letztendlich auch für Anleger. So gesehen hat die Digitalisierung in der Anlageklasse Hotel vorrangig die folgenden Aufgaben:

  • Kosten reduzieren
  • Effizienz steigern

Die Kostensenkung, die durch Digitalisierung erreicht werden kann, ist vor allem wichtig, weil die Baukosten für Hotelimmobilien in den letzten Jahren zum Teil deutlich gestiegen sind. Diese Mehrkosten können durch einen zunehmenden Digitalisierungsgrad zumindest teilweise abgefangen werden.  Aber Hotelbetreiber (und damit indirekt auch die Investoren) müssen allerdings hinterfragen, was die Assetklasse Hotel aktuell an Digitalisierung noch benötigt bzw. in welchen Bereichen Ausbaupotenzial besteht. Schon jetzt ist zu erkennen, dass die sogenannten Hybridkonzepte immer mehr an Bedeutung gewinnen, wie zum Beispiel die bereits angesprochene Kombination aus Wohnen und Arbeiten im Hotel. Und spätestens hierbei kommen weitere Aspekte der Digitalisierung zum Tragen:

  • Hotel attraktiver für Gäste machen
  • Marketing
  • Kundenbindung

Wichtig für ein Hotelinvestment ist in dem Zusammenhang, dass sich das jeweilige Hotel möglichst gegenüber seinen Mitbewerbern abgrenzen kann und am Markt klar positioniert ist. Allerdings steht auch die Kostenoptimierung im Vordergrund. Ein wesentlicher Faktor, im Rahmen dessen die Digitalisierung schon jetzt eingesetzt und noch weiteres Potenzial hat, ist die Einsparung von Personal. Dies ist allerdings keineswegs zwingend mit Personalabbau verbunden, denn schon jetzt mangelt es im Hotelgewerbe vielfach an Fachkräften. Stellen können demnach nicht besetzt werden, sodass es eine große Aufgabe der Digitalisierung ist, anderweitige Lösungen zu schaffen, um weniger Personal zu benötigen.

 

Welche Punkte sind für Investoren wichtig?

Auch wenn es um die Frage geht, was die Anlageklasse Hotel an Digitalisierung benötigt, sollten Investoren weiterhin gültige grundsätzliche Punkte nicht außer Acht lassen, die aber vom Digitalisierungsgedanken unterstützt bzw. berührt werden. Dazu gehören insbesondere:

  • Kürzere Immobilienzyklen von teilweise deutlich unter 20 Jahren
  • Dauerhafte Veräußerbarkeit der Immobilie
  • Anpassen des Portfolios auf aktuelle Trends und Entwicklungen (technische Infrastruktur etc.)
  • Vertragsgestaltung mit dem Hotelbetreiber
  • Rendite- und Vergütungsmodelle


Trend: Nahversorgungszentren mit integrierten Hotels

Der aktuell wohl größte Trend im Bereich Hotels und damit auch beim Investment in diese Immobilien besteht darin, dass immer mehr Hotels Teil eines Nahversorgungszentrums sind. Gemeinsame Wohn- und Arbeitsquartiere nehmen deutlich zu und beinhalten oftmals unter anderem die folgenden Komponenten:

 

  • Apartments
  • Büroflächen
  • Gastronomie
  • Parkmöglichkeiten
  • Erholungsareale
  • Hotels
  • Restaurants

Letztendlich beinhalten die Modelle kleine Städte in einer Stadt. Dieser Gedanke ist bereits so alt wie die Industrialisierung, wird aber zunehmend wieder entdeckt. Hier spielen vor allem der Wunsch nach Nachhaltigkeit und Reduzierung von Verkehr eine große Rolle. Dabei werden Hotels immer öfter in diese Quartiere integriert, sodass eine möglichst dichte Infrastruktur geschaffen wird.

 

 

Wie kann die Anlage in Hotels digitaler werden?

Im Zusammenhang mit der Digitalisierung geht es nicht nur darum, wie Hotels selbst digitaler werden können, sondern ebenso um den Investmentprozess. Hier bestehen ebenfalls einige Möglichkeiten, wie die Digitalisierung noch weiter ausgebaut werden kann. Ein Beispiel ist sicherlich das Crowdinvesting, denn darüber haben Anleger die Option, gezielt in einzelne Hotelprojekte zu investieren. Aber auch bei einem direkten Investment, also beim Erwerb einer Hotelimmobilie, wird es zukünftig deutlich weniger „Papierkram“ geben, weil zahlreiche Abwicklungsschritte online bzw. digital ablaufen. Insbesondere ist aber auch im Zusammenspiel Investor (Owner) und Betreiber die Digitalisierung der umfangreichen Verträge ein wichtiger Punkt für mehr Transparenz und Effizienz.

 

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Hotelmarkt aktuell einer der spannendensten ist und die Assetklasse Hotel definitiv von einer weiter voranschreitenden Digitalisierung profitiert. Investoren sollten die Möglichkeiten erkennen und nutzen, die insbesondere im Bereich der Integration von Hotels in Quartiere bestehen und den Digitalisierungsfortschritt bei einzelnen Investments nicht außer Acht lassen.